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당신이 모르는 주택 ‘공동명의’ 절세 조건

[칼럼] 이호용 IPS본부 WM투자자문부·세무사

기사입력시간 18-06-14 13:00
최종업데이트 18-06-14 13:14

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사진=게티이미지뱅크 

신혼부부 민동린(33)씨와 장미나(32)씨는 다음 달 아파트 입주를 앞두고 고민에 빠졌다. 아파트의 명의를 공동으로 할지, 단독으로 해야 할 지 주변 지인에게 조언을 구할 때마다 제각기 다른 답변을 들었기 때문이다. 공동명의를 할 경우 소득이 분산돼 세금혜택을 받을 수 있다는 의견과 주택을 취득할 때 부담해야 할 세금이 늘어날 것이란 의견이 팽팽하게 대립했다. 민 씨는 혼란스러운 마음만 깊어졌다.

올해도 아파트 물량이 쏟아질 것으로 예상된다. 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 물량은 지난해(38만5462가구)보다 13.6%가 증가한 43만8073가구에 육박할 것으로 관측된다. 이에 따라 입주를 앞둔 부부 중 아파트(주택)를 ‘공동명의’로 할지, 아니면 부부 중 한 사람의 명의로 해야 할지 고심에 쌓인 이들이 늘어나고 있다. 아파트 등 주택을 공동명의로 하는 경우와 그렇지 않은 경우 세금 측면에서 큰 차이가 나기 때문이다. 

여기에 구입과 보유, 처분단계와 아파트의 가격, 임대 소득 여부에 따라 적용되는 세금은 천지 차이다. 이러한 이유로 각각의 단계마다 세금 측면에서 어떤 차이가 있는지 아파트 ‘공동명의’ 여부의 의사결정에 도움이 될 팩트체크 항목을 소개한다.

공동명의 변경 시 증여세 확인해야  

아파트를 구입하면 구입단계에서 취득세•증여세, 보유단계에서 재산세•종합부동산세•임대소득세, 처분단계에서 양도소득세를 부담할 수 있다. 
먼저 구입단계를 살펴보면 주택의 취득세는 금액과 전용면적에 따라 취득금액의 1.1~3.5%를 부담한다. 하지만 이때 단독명의와 공동명의 간 부담세액의 차이는 발생하지 않는다. 다만 기존에 소유하고 있던 주택을 공동명의로 변경하는 경우에는 공시가격 기준 4%의 취득세를 별도로 부담해야 한다.

분양 후 공동명의로 변경하려면 대가를 받는 매매와 대가를 받지 않는 증여 중 선택해 처리할 수 있다. 일반적으로 부부 공동명의는 증여로 처리하는데 이때 10년간 증여재산공제 6억원을 초과하는 금액에 대해서는 증여세를 부담해야 한다. 10년간 증여한 금액이 없었다면 분양금액이 12억원을 넘지 않는 한에서 증여세 문제를 고민할 필요는 없다. 

임대소득 있다면 공동명의 변경 신중을  

두 번째로 보유단계를 살펴보자. 재산세도 해당 주택의 공시가격을 기준으로 부과한다. 이 때문에 단독명의와 공동명의 간 차이는 없다. 
종합부동산세는 공시가격을 소유자별로 나눠 계산하는데 1주택자의 경우 단독명의는 9억원 공제, 공동명의는 1인당 6억원씩 총 12억원을 공제해 준다. 공시 가격을 시세의 약 70%라고 보면 시세 기준으로 단독명의는 약 12억원, 공동명의는 약 17억원까지는 종합부동산세를 내지 않아도 되고 이때는 단독명의와 공동명의 간 차이가 없다. 

다만 기준금액을 초과해 종합부동산세를 내야 하는 경우라면 공동명의가 세금부담이 더 적어진다.

임대소득이 있는 경우 기준시가 9억원 이하의 1주택자가 아니라면 월세 등의 규모에 따라 임대소득세를 납부해야 할 수 있다. 소득세를 납부해야 하는 경우라면 대체로 단독명의보다 공동명의가 소득분산 효과가 있어 세금부담이 더 적다. 

하지만 배우자가 소득이 없어 건강보험료를 납부하지 않다가 연간 임대소득이 2000만원을 초과하거나 주택임대사업자로 등록하게 되면 건강보험료를 납부해야 하는 점은 공동명의가 불리하다.

공동명의 소득 분산 ‘양도세’ 부담 낮춰 

마지막으로 처분단계를 살펴보자. 양도소득세는 양도차익에 대해 납부하는 세금이다. 공동명의로 해둘 경우 소득을 분산하는 효과를 줘 처분할 때 적용되는 양도소득세의 부담을 더 낮출 수 있다. 하지만 1가구 1주택의 경우엔 비과세를 적용받아 납부할 세금이 없다면 단독명의와 공동명의 간 차이는 없다.

앞에서 살펴본 내용을 요약하자면 분양받은 아파트가 1가구 1주택으로 시세 기준 약 12억원 이하라면 단독명의와 공동명의의 세금 차이는 거의 없고, 이보다 규모가 큰 자산가라면 취득단계의 증여세 부담 가능성과 건강보험료 추가납부는 단독명의가 유리할 수 있으나, 종합부동산세•임대소득세•양도소득세 측면에서는 공동명의가 더 유리하기 때문에 각자의 상황에 따른 유•불리를 따져 선택하는 것이 좋다.

반드시 세금효과만 비교해서 공동명의 여부를 결정할 필요는 없다. 하지만 세금에 대해 잘못 이해한 상태로 결정하는 일은 없기를 바란다.