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건물주 첫걸음, ‘상가주택’ 투자의 모든 것

[칼럼] 임채우 KB국민은행 WM투자자문부 수석전문위원·WM스타자문단

기사입력시간 19-05-09 13:38
최종업데이트 19-05-09 13:38

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1. 2019 부동산 시장 전망 및 투자전략
2. 올해 놓치지 말아야 할 부동산 절세 포인트​
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7. 건물주 첫걸음, ‘상가주택’ 투자의 모든 것
 
사진=게티이미지뱅크 

조물주 위에 건물주라는 말이 있을 정도로 건물주는 모든 사람의 로망인 것 같다. 며칠 전 중학교 1학년이 되는 아들과 등산을 하는데, “아빠, 연봉이 얼마야? 일 안해도 수입이 있으면 좋을 것 같아”라고 말해서 놀란 적이 있다. 초등학생 꿈이 건물주라는 우스갯소리가 있는데, 다름 아닌 우리 아들에게 똑같은 내용을 들은 것이다. 

직장인도 힘들고 자영업자도 힘든 시기에 접어들었는데, 은퇴 시기는 다가오고 고령화로오래살다보니 일 안해도 건물에서 나오는 임대료로 살아갈 수 있는 건물주에 대한 로망은 어쩌면 당연한 것인지도 모른다.

건물주되기, 어렵지 않다?

건물주가 되려면 큰 돈이 있어야 한다고 생각하는 사람이 많다. 하지만 내 땅이 있고 땅 위의 정착물에서 임대료가 나온다면 건물로 볼 수 있다. 서울에서도 10억원 내외로 살 수 있는 건물이 있고, 수도권을 벗어나 지방이라면 10억원 이하로도 건물주가 될 수 있다. 여기에 부합하는 물건이 상가주택이다.

보통 상가주택은 1층은 상가이고, 2층 이상은 주택으로 구성돼있다. 수도권의 택지 개발지구나 신도시에 가면 아파트 부지, 근린생활 시설부지, 단독주택 부지, 지원시설 부지 등으로 처음부터 토지에 대한 개발용도가 정해져있는데, 상가주택은 단독주택부지에서 개발된다. 단독주택부지는 순수하게 주거만 가능한 단독주택과 점포를 넣을 수 있는 단독주택(이를 점포 겸용 주택, 다른말로 상가주택으로칭함)으로 나뉜다. 택지개발지구나신도시가 아니어도 상가주택이 있는데, 이는 일반적으로 일반 주거지역이나 준주거지역에서 배후 다세대주택이나 아파트 입주민을 대상으로 상권이 형성된 곳에 주로 발달해있다.

즉 상가주택은 새롭게 개발된 택지개발지구나 기존 주거지역에서 구입하면 된다. 최근 4~5년간 상가주택 인기는 매우 높았다. 그 이유는 상가주택의 매력 때문이다. 먼저 은행의 예금금리가 1%대인 상황에서 상가주택은 은행금리보다 3배 정도 높은 4~5%의 임대수익을 기대할 수 있기 때문이다. 또 콘크리트 생활에서 벗어나 자연을 벗삼아 살고싶은 사람들이 3~4층상가주택을 지어 본인은 꼭대기층에 거주하고, 나머지층은 임대를 주어 전원생활도 하고 노후준비도 할 수 있기 때문이다. 필요하면 1층을 영업장으로 사용해 제2의 직업도 가질 수 있다.

가령 바리스타 자격증이 있거나 공인중개사 자격증이 있다면 커피숍이나 부동산 중개소를 창업할 수 있다. 마지막으로 부동산 가치 측면에서도 지가나 임대료가 올라가면 건물가치가 상승하는 자산가치 상승 효과를 볼 수있다. 이처럼 상가주택은 ‘임대수익+전원생활+주거+제2의직업+지가상승’이라는 5마리 토끼를 잡을 수 있는 훌륭한 상품이라고 할 수 있다.

상가주택 투자, 핵심 체크 포인트

김포한강신도시, 광교신도시, 삼송택지개발지구, 별내택지개발지구, 하남미사지구, 위례신도시등에서 공급되는 상가주택의 매매금액은 대지 80평(약 264㎡)을 기준으로 할 때 보통 20억~25억원선이다. 지어진 상가주택 말고 토지를 매입해 상가주택을 짓는 것이 투자 가치면에서는 좀 더 유리하다. 지어놓은 상가주택은 개발업자가 건축비 등과 마진을 붙여 매도하기 때문에 투자하는 사람 입장에서 높은 수익을 기대하기는 어렵다.

반면 나대지를 구입해 상가주택을 지으면 건축과정에서 어려움은 있지만, 짓고 나면 최소 2억~5억원의 차익을 기대할 수 있다. 그렇다면 상가주택 투자시 고려할 요소는 무엇일까? 투자금액이 많지 않다면 LH공사에서 일반 분양을 하는 점포겸용 택지를 낙찰받는 방법이 가장 좋다. 보통 3년에 걸쳐서 6개월에 한 번씩 매매금액을 납입하면 되고 매매금액의 70%까지 대출이 가능하므로 투자금액이 적은 것이 장점이다.

하지만 경쟁률이 보통 수백대일에서 수천대일까지 하기 때문에 낙찰받기는 하늘의 별따기만큼 어렵다. 자금여력이 있고, 좋은 입지의 점포겸용 택지를 받고 싶다면, 기존 택지개발지구에 거주하던 원주민에게 주는 이주자 택지를 매입하는 방법이 있다. 이는 토지 조성원가의 80%에 공급되므로 가격이 저렴하지만 대출가능금액이 적고 프리미엄이 붙어서 거래되기 때문에 자금여력이 있는 사람에게 적합하다.

상가주택은 지역마다 가구수 제한이 있다. 가령 판교신도시는 3가구만 지을 수 있고, 별내신도시는 7가구, 김포한강신도시는 5가구를 넣을 수 있다. 일반적으로는 5가구다. 가구수가 많을수록 임대수익이 좋아 투자성이 높기 때문에 가구수를 반드시 체크해야 한다. 상가주택의 가치는 1층 상가의 임대료에서 결정된다. 똑같은 금액을 주고 상가주택을 지었는데, 어떤 곳은 1층에서 400만원이 나오고, 다른 곳은 250만원이 나올 때도 있다.

임대료가 150만원인 경우, 자본환원율 4.5%를 적용하면 4억원 정도의 자산가치 차이가 있다고 할 수 있다. 따라서 입지를 잘 보고 매입해야 한다. 주변에 배후세대가 많고 중심 상업지역이나 근린 상업지역과 가까운 상가주택은 투자가치가 높은 편이다. 모든 부동산이 그렇듯 상가주택도 지하철 역세권의 임차수요가 풍부한 편이다. 거주하는 사람은 대중교통으로 출퇴근이 편리해야 하기 때문에 지하철역에서 도보 10분이내의 곳이 좋다. 가까운 거리에 초등학교가 있다면 3~4인 가족에게 임대하기 수월하다.

상가주택 투자 관련 세금

상가주택은 상가와 주택이 혼합된 형태이기 때문에 무주택자나 다주택자가 투자한다면, 향후매도할 때의 양도소득세 등을 고려해 투자한다. 무주택자가 투자할 때는 상가면적과 주택면적을 고려해 주택면적이 많은 상가주택을 매입해야 한다.

주택면적이 상가면적보다 많으면 이 상가주택은 주택으로 간주하기 때문에 무주택자가 상가주택을 매입한 후 2년이 지나 매각할 때는 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 물론 금액 제한이 있어서  9억원까지는 양도소득세가 없지만 9억원 초과분에 대해서는 양도소득세를 납부해야 한다. 하지만 매매금액이 9억원을 초과하더라도 최대 80% 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있기 때문에 주택면적이 넓은 상가주택을 매입하는 것이 중요하다.

만일 상가면적이 주택면적보다 더 넓다면 상가 부분은 주택으로 간주하지 않기 때문에 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받지못하고 양도차익에 대해 세율 6~42%를 적용한 세금을 납부해야 한다. 무주택자가 아닌 세대가 상가주택을 매입해 향후 매도할 때는 상가 부분은 상가에 대한 양도소득세율이, 주택부분에 대해서는 주택에 대해 양도소득세율이 각각 적용된다.


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