정부에서는 서울 집값을 잡기 위해 예고한 대로 10월 말부터 분양가상한제를 시행하고 있다. 공급 위축을 불식하려고 동별 핀셋규제를 한 것이 특징이다. 분양가상한제 시행으로 과연 집값이 안정될지, 공급 축소에 대한 우려로 집값이 상승할지, 실수요자와 투자자는 혼란스럽기만 하다. 하지만 부동산 트렌드를 알고 투자에 나선다면 실패를 줄이고 성공적인 내 집 마련 및 가치 있는 투자를 할 수 있다.

부동산의 새로운 트렌드

내 집 마련을 앞두고 있거나 부동산 투자를 준비 중인 사람이라면 부동산 시장에 대한 트렌드를 알고 접근해야 한다. 단적인 예로 과거(2000년대 초·중반)에는 대형 아파트의 인기가 높았고, 3.3㎡당 분양가도 가장 높았다. 하지만 지금은 전용면적 60㎡(24평형) 이하가 분양도 잘되고 3.3㎡당 분양가도 가장 높다. 우리나라 1~2인 가구는 56.8%(2018년)에 달하고 가구원 수도 2.44명(2018년)에 지나지 않는다. 다시 말해 혼자나 둘이 사는 가구가 10가구 중 6가구에 달하기 때문에 굳이 큰 평형대가 필요 없는 것이다. 평균 가구원 수도 3명이 채 되지 않는다.

또 아파트 평면이 좋아져 전용이 60㎡여도 발코니를 확장하면 30평형대 공간 확보가 가능하고 방 3개, 욕실 2개로 4인 가족이 거주해도 불편하지 않을 정도로 공간 활용도가 높다. 서울 성동구 성수동의 한 주상복합아파트 전용 25㎡(7.5평)는 매매 가격이 10억원에 달하고 송파구 잠실동의 전용 28㎡ 아파트는 8억5,000만원에 실거래되고 있다. 즉 작을수록 3.3㎡당 금액이 높고 물량이 많지 않아 희소성이 있어 투자 가치로도 손색없다.

두 번째로 물세권, 숲세권, 학세권이 주거를 선택할 때 기준이 되고 있다. 먼저 학세권은 예전부터 주택 가격을 떠받치는 중요한 기준이다. 가령 대구광역시 수성구의 신축 아파트는 전용 85㎡(34평형)가 10억원에 육박하고, 광주광역시 봉선동의 전용 85㎡(34평형) 아파트는 8억5,000만원에 거래됐다. 서울에서 학군이 좋은 지역은 강남구 대치동이다. 신축한 지 2년 차에 접어든 래미안대치팰리스 전용 85㎡(34평형) 아파트는 27억원에 실거래되었다. 이 외에 서울 양천구 목동, 노원구 상계동과 중계동, 광진구 광장동 등이 학군이 좋은 대표적인 지역이다. 이런 지역은 우리나라 학부모의 교육열과 맞물려 주택 가격이 높게 형성될 전망이다. 물세권과 숲세권도 중요한 기준이다.

주택 주변에 강, 하천, 공원, 낮은 야산 등이 형성된 곳은 조망이 우수하고 운동이나 산책을 할 수 있어 인기가 좋다. 특히 녹지가 많은 곳은 미세먼지에 강하고, 콘크리트 문화에서 벗어나 거주민이 자연을 벗 삼을 수 있어 훌륭한 힐링 공간이 될 수 있다. 우리나라 주거의 중심축으로 떠오른 한강변은 한강 조망권이 좋고 한강 인근에 마련된 공원에서 운동과 산책을 즐길 수 있어 아파트 가격이 아주 높게 형성되어 있다. 최근에 3.3㎡당 1억원에 거래되어 언론에 회자되기도 했다. ‘스세권’이란 말도 등장하는데, 이는 아파트에 스타벅스가 들어오면 집값이 상승한다는 것으로 일부 의미가 있어 보인다. 우리나라 사람이 커피를 좋아하는 이유도 있지만, 커피숍이 하나의 생활 문화로 자리 잡고 있기 때문이다.

세 번째로 가장 중요한 것이 역세권이다. 지하철역과의 거리가 어느 정도나 되느냐에 따라 같은 아파트 단지에서도 가격 차이가 수천만원에서 많게는 1억원까지 차이 난다. 가장 좋은 것은 집에서 지하철역까지 도보 5분 이내다. 조금 여유 있게 잡아준다면 도보 7분 이내다. 거리로는 500m 정도다. 역세권 주택은 전세나 월세도 높게 받을 수 있고, 주택 시장이 하락기에도 상대적으로 덜 떨어진다.

내 집 마련 전략

내 집을 마련하는 방법은 크게 4가지다. 기존에 지은 구축 아파트를 매입하는 방법, 아파트 분양권을 매입하는 방법, 재개발이나 재건축 입주권을 매입하는 방법, 아파트 청약을 해서 당첨받는 방법이 있다. 많은 사람이 첫 번째와 네 번째는 잘 알지만 두 번째와 세 번째 방법은 잘 모르고 활용도 잘 안 하는 것 같다. 무주택자가 내 집 마련에 가장 좋은 방법은 청약을 통해서 당첨받는 방법이다. 특히 분양가상한제가 10월 말부터 시행되고 분양가상한제가 적용되지 않더라도 주택도시보증공사(HUG)에서 분양가를 통제하기 때문에 당첨될 가능성이 있다면 적극적으로 청약에 나서야 한다.

하지만 청약제도가 무주택자 위주로 되어 있다 보니 가점이 낮은 사람은 청약을 통해 내 집 마련하기가 사실상 어렵다. 부양가족이 3명 이상이고 무주택 기간과 청약통장 가입기간이 15년 이상이 되어야 당첨 가능권인 60점 이상이 나온다. 30세에 결혼해 부양가족(자녀 2명 포함)이 3명이 되는 45세 정도는 되어야 가능한 점수다. 하지만 가점제만 기다리다가는 주택 가격이 한참 오른 후에 바늘구멍인 청약에 당첨되더라도 시간에 대한 기회비용을 감안하면 하루라도 빨리 주택을 장만하는 것이 유리할 수 있다.

만일, 아파트 당첨이 어려운 40세 이하라면 아파트 분양권을 프리미엄을 주고 매입하는 방법이 있다. 하지만 분양권 전매제도 강화로 서울 전 지역 분양권과 경기도 청약조정지역 공공택지 분양권은 소유권 이전 후 매입이 가능해 사실상 합법적으로 분양권 매입이 불가하다.
따라서 재개발이나 재건축 아파트 입주권을 매입하는 것이 현실적인 방안이 될 수 있다. 청약 당첨 가능성이 미미한 다주택자도 관심을 가질 수 있는 방법이다.

특히 재개발은 다세대주택이나 단독주택을 매입하는 것으로 아파트나 재건축보다 투자금이 적어 자금력이 적은 사람에게 적합한 방법이다. 반면 재건축은 노후화된 아파트를 새롭게 짓는 것으로 기반시설(도로, 학교 등)이 잘 갖춰져 있어 실제로 거주가 가능하고, 재개발 주택과 달리 유지 관리가 편한 장점이 있다.

주의할 점은 서울은 투기과열지구이므로 재개발과 재건축에서 조합원 지위 양도 제한이 있다는 점이다. 재개발은 2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 구역은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위 양도가 금지된다. 재건축도 조합설립인가를 득한 아파트를 매입하면 아파트 입주권이 나오지 않으므로 주의해야 한다. 물론 일부 예외 조항이 있어 조합설립인가를 득한 단지라도 10년 보유, 5년 거주한 1주택자의 재건축 아파트는 매입해도 입주권이 나오므로 이런 물량에 관심을 갖는 것도 좋다. 또 재개발과 재건축은 장기 사업이고 조합원 간의 내홍, 정부 정책에 따라 부침이 심한 상품이므로 10년 정도 장기로 보고 입주까지 가지고 가겠다는 생각으로 접근하는 게 좋다.