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주택 임대를 통한 노후준비, 세금부터 알아야 한다

[칼럼] 원종훈 수석전문위원·WM스타자문단

기사입력시간 18-03-08 13:00
최종업데이트 18-03-08 13:28

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KB국민은행은 'KB Doctor's 자산관리 서비스'의 일환으로, WM스타자문단의 연속 칼럼을 통해 부동산, 세무, 투자전략 등 의사들을 위한 자산관리 솔루션을 제시한다. 
①성공하는 자산관리, 섣부른 예측보다 대응하는 힘을 길러라

②2018년, 자산구조의 리모델링이 필요하다 
③올해 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까 
④주택 임대를 통한 노후준비, 세금부터 알아야 한다
 
사진=게티이미지뱅크 
정부는 지난해 12월13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다. 이 대책은 같은해 발표한 ‘8.2 주택시장안정화 방안’과 더불어 올해 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 

두 대책은 거주와 임대 목적으로만 주택을 보유하라는 메시지를 주고 있다. 임대 목적으로 주택을 구입했다면 임대주택으로 등록하라는 것이다. 이러한 이유로 2채 이상의 주택을 보유한 고객들로부터 질문을 많이 받는다. 가장 많은 질문 유형은 주택을 팔아야 하는지, 말아야 하는지에 대한 질문이다. 다음으로 많은 유형의 질문은 임대주택으로 등록을 해야할지 말아야 하는지를 묻는 것이다. 

고객들은 상담이 끝나도 쉽게 의사결정을 하지 못한다. 매각을 하자니 아까운 생각이 들고, 보유를 하자니 세금이 걱정되기 때문이다. 임대주택으로 등록하는 것 역시 비슷한 이유로 결정을 어려워한다. 등록을 하면 세무적으로 혜택을 받지만, 8년 동안 임대하는 것 역시 부담스럽다.

국세청, 주택임대소득의 신고 여부와 상관 없이 임대차내역 인지 

다주택보유자가 주택을 매각할지 여부와 임대주택으로 등록할지 여부에 도움을 주기 위해서 비유를 하나 들고자 한다. 주차단속을 거의 하지 않는 한적한 시골길에 유료 주차장이 있다. 이 인근에서 볼일이 있어 차를 가지고 왔다면 주차는 어떻게 할 것인가? 요금을 지불하고 유료주차장에 차를 맡길 것인가. 아니면 단속이 없으니 잠시 불법주차를 할 것인가. 이 질문은 마치 다주택보유자에게 임대주택으로 등록할지 여부를 묻는 것과 비슷한 느낌이 든다. 상당히 많은 사람들이 주택임대소득에 대한 종합소득세는 신고할 필요가 없다고 생각하기 때문이다. 

질문을 바꿔서 다시 해본다. 평소 주차단속을 하지 않던 한적한 시골길에 주차단속이 많아지고, 감시용 CCTV까지 설치됐다면 어떤 판단을 내릴 것인가. 그리고 바로 옆 유료주차장의 요금이 대폭 할인된다면 어느 곳에 주차할 것인가. 어쩌면 한적한 시골길에 불법주차를 단속하고, 유료주차장의 요금 인하하는 것이 ‘8.2 주택시장 안정화 방안’과 ‘12.13 임대주택 등록 활성화 방안’을 설명하는 좋은 비유가 될 것 이다.

주택의 임대소득을 신고하지 않으면 국세청에서 그 내역을 알지 못할 것이라는 생각은 잘못된 것이다. 임대소득에 대한 신고 여부와 상관없이 국세청은 임대차내역을 확인할 수 있다. 실제로 국세청은 오래전부터 주택임대소득을 양성화시키기 위한 작업을 지속적으로 해왔다. 직장인의 ‘월세세액공제’와 현금으로 납부한 월세를 ‘현금영수증 발행 대상’으로 포함시킨 것도 주택임대소득을 수면위로 끌어올리기 위한 방안이다. 

또한 국세청은 임차인이 주민센터를 통해서 임대차계약서에 받는 확정일자 정보도 확인할 수 있다. 결국 임대주택 등록여부를 판단할 때, 주택임대소득을 감추기 위한 목적은 고려의 대상이 될 수 없다.

주택 숫자에 따라 주택임대소득에 대한 소득세 달라져

정부가 지난 12월13일에 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’은 임대주택에 대한 새로운 방향성을 제시하고 있다. 위에서 설명한 한적한 시골길로 비유한다면, 유료주차장의 요금을 대폭 할인하여 주차장 이용을 권하고 있다. 즉 불법주차를 하지 말라는 메시지다. 단, 저렴하게 이용하는 대가로 정부에서 요구하는 의무를 따라야 한다. 임대주택으로 등록할 경우 2000만원 이하의 임대소득에 대한 소득세는 그 부담이 상당히 줄어든다. 

다주택보유자가 주택을 매각할 때 장기보유특별공제가 가능하고, 중과세 대상에서도 제외될 수 있다. 종합부동산세도 과세되지 않는다. 다만, 이를 위해서는 준공공임대주택으로 등록하고, 8년 이상 의무적으로 임대해야 한다.

주택임대소득에 대한 소득세를 이해하기 위해서는 주택의 숫자부터 확인해야 한다. 주택은 부부합산 기준으로 센다. 주택이 1채인 경우에는 임대소득에 대한 소득세가 비과세된다. 이는 부부합산 기준으로 유일하게 보유하고 있는 1채의 주택을 임대하는 경우가 여기에 해당한다. 임대소득에 대해서 비과세가 가능한 경우는 본인은 다른 주택을 임차하여 거주하면서 본인의 주택을 임대하는 경우일 것이다.

또는 다가구주택이나 세대 분리형 아파트를 구입해 주택의 일부에 거주하면서 임대하는 경우도 비과세는 가능할 것이다. 하지만 1채의 주택을 보유하고 임대하더라도 소득세가 과세되는 경우가 있다. 임대하는 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 경우, 소득세가 과세된다. 결국 부부합산 기준으로 한 채의 주택을 보유하고 해당 주택의 기준시가가 9억원 이하일 경우에는 월세∙전세를 구분하지 않고 주택임대소득에 대해서 소득세가 과세되지 않는다.

주택이 2채인 경우에는 월세로 받는 임대료에 대해서 소득세가 과세된다. 다만, 2채인 상황에서는 보증금으로 받는 임대료는 소득세가 과세되지 않는다. 즉 월세는 과세하고 전세는 과세하지 않는다. 하지만 보유하는 주택이 3채 이상일 경우에는 월세 뿐만 아니라 임차인에게서 받은 보증금도 월세로 환산하여 소득세를 계산한다. 임대보증금에서 3억원을 차감한 금액에 60%를 반영하고, 여기에 1.6%의 정기예금이자율을 곱해서 월세로 환산한다. 보증금 합계가 10억원이라고 가정하면 환산한 1년간 월세의 합계는 672만원 정도다. 다만 주택의 전용면적이 60제곱미터 이하이면서 기준시가 3억원 이하의 주택은 2018년까지 보증금을 월세로 환산하지 않는다. 

주택임대소득이 2000만원 이하일 경우 소득세 감소

주택임대소득이 2000만원을 초과하는 경우에는 누진세율(6.6%~46.2%, 지방소득세 포함)을 적용해 종합소득세를 계산한다. 반면 2000만원 이하인 경우에는 2018년까지의 주택임대소득에 대해 소득세가 비과세된다. 2019년부터 2000만원 이하의 주택임대소득에 대해서 소득세가 과세된다. 하지만 분리과세로 납세의무가 종결되기 때문에 그 부담이 상당히 적다. 주택임대소득의 70%를 필요경비로 인정받고, 14%의 단일세율을 적용해 소득세를 계산한다. 다만, 임대주택 등록을 하지 않을 경우에는 필요경비율은 50%로 낮아진다. 주택임대소득이 2000만원이라고 가정하고 소득세를 계산하면, 등록을 한 경우 23만원의 소득세가 계산되지만 등록을 하지 않을 경우에는 92만원의 소득세가 계산된다.

 소득세의 부담을 낮추기 위해서는 주택임대소득을 2000만원 이하로 낮추는 것은 상당히 중요하다. 주택임대소득을 2000만원 이하로 낮추는 방법은 3가지 정도로 제안할 수 있다. 

첫째, 임대주택을 배우자에게 증여해 각자의 주택임대소득을 2천만원 이하로 분산하는 방법이다. 주택의 숫자는 부부합산 기준으로 세지만, 정작 소득세는 각자를 기준으로 계산하기 때문이다. 둘째, 주택을 자녀에게 증여하여 임대할 경우 주택의 숫자를 줄일 수 있다. 주택의 숫자는 부부합산 기준으로 판단하기 때문이다. 셋째, 전세로 임대하는 경우에는 소득세의 부담을 눈에 띄게 줄일 수 있다. 보증금에 대한 소득세는 주택의 숫자가 3채 이상이어야 하고, 3채 이상인 경우라 하더라도 월세로 환산하는 임대료가 낮다. 3채 이상의 주택을 가지고 있는 사람이 2천만원의 주택임대소득이 나오기 위해서는 23억8천만원의 전세보증금이 필요하다. 

결국, 전세보증금의 합계가 23억8000만원 이하일 경우에는 주택임대소득이 2000만원 이하로 계산된다.

임대주택으로 등록하면 다양한 종류 세금 줄어

임대주택으로 등록하면 임대소득에 대한 소득세 혜택 뿐만 아니라 다양한 종류의 세금이 줄어든다. 일단, 취득단계에서 취득세가 줄어든다. 물론 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택(오피스텔 포함)을 분양으로 취득하는 경우로 한정하지만 취득세가 85%에서 100%까지 감면된다. 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세가 줄어들거나 면제된다. 

주택이 2채 이상일 경우 주택의 면적에 따라서 재산세가 감면된다. 전용면적 40제곱미터 이하는 재산세가 전액 면제되고, 60제곱미터 이하의 주택은 50%(준공공임대는 75%), 그리고 전용면적 85제곱미터 이하의 주택은 재산세가 25%(준공공임대는 50%) 감면된다. 원칙적으로 2채 이상 묶어서 등록해야만 재산세가 감면되지만, 40제곱미터 이하의 주택은 1채만 등록하더라도 재산세 감면을 받을 수 있다. 

 주택에 대한 재산세를 납부한 사람 중에 주택을 일정규모를 초과해 보유하는 사람에게는 종합부동산세가 추가로 과세된다. 하지만 임대주택으로 등록하는 경우에는 종합부동산세는 전액 면제된다. 이 경우 종합부동산세는 주택의 보유 숫자와 상관없이 면제된다. 임대주택으로 등록을 하는 경우 다주택보유자에 대한 양도소득세 부담도 줄일 수 있다. 임대주택으로 등록하는 경우 양도소득세 중과세를 피할 수 있고 장기보유특별공제도 가능하다. 

장기보유특별공제도 높은 비율로 공제받을 수 있다. 8년 이상 임대 후 매각하는 경우, 매매차익에 70%까지 공제하여 양도소득세를 계산한다. 다만, 올해 4월1일부터 준공공임대주택으로 등록을 해야하고, 8년 이상 의무적으로 임대를 해야한다.

임대주택 등록을 활용하면 일반 주택도 양도소득세의 혜택을 받을 수 있다. 원칙적으로 다주택보유자가 1세대1주택 양도소득세의 비과세를 받기위해서는 다른 주택을 먼저 매각해야 한다. 순차적으로 주택을 매각하면서 양도소득세를 납부하고, 맨 마지막에 남겨진 한 채의 주택을 매각해야만 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 하지만, 다주택보유자가 임대주택으로 등록을 했다면, 맨 먼저 매각하는 주택도 1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 즉 일반주택을 매각하기 전에 나머지 주택에 대해서 임대주택으로 등록을 하면 임대주택으로 등록된 주택은 비과세를 판단할 때 주택으로 판단하지 않는다. 다만, 매각하는 일반주택은 최소 2년 이상 거주한 기록이 있어야 한다.

주택의 매각과 임대주택 등록, 빠르게 진행해야 

임대주택의 등록으로 받을 수 있는 혜택 중 다주택보유자에게 가장 효과적인 것은 보유 단계의 종합부동산세와 매각 단계의 양도소득세다. 주택임대사업을 등록하는 경우 종합부동산세는 면제된다. 양도소득세는 중과세 대상에서 제외되고, 장기보유특별공제도 70%까지 공제할 수 있다. 

하지만 임대주택등록을 위해서는 주택의 기준시가가 6억원 이하이어야 한다. 또한 이번에 정부가 발표한 임대주택 등록 활성화 방안에 의하면 준공공임대주택으로 등록하고 8년 이상 임대를 해야만 이 혜택을 부여하겠다고 발표했다. 다만, 4월1일 이후에 등록하는 주택부터 적용하겠다고 했기 때문에 임대주택 등록을 하려는 사람은 오는 3월 이전까지 등록하는 것이 좋다. 

3월 이전에 임대주택으로 등록할 경우, 8년이 아닌 5년의 임대로 종합부동산세와 양도소득세의 혜택을 받을 수 있다. 결국 주택의 매각도 임대주택의 등록도 3월31일까지 진행해야 세무적으로 유리한 것을 알 수 있다.