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'꿩 먹고 알 먹는' 재개발 투자

[칼럼] 임채우 KB국민은행 수석전문위원·WM스타자문단

기사입력시간 18-10-11 13:07
최종업데이트 20-06-22 10:14

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KB국민은행은 'KB Doctor's 자산관리 서비스'의 일환으로, WM스타자문단의 연속 칼럼을 통해 부동산, 세무, 투자전략 등 의사들을 위한 자산관리 솔루션을 제시한다.  

①성공하는 자산관리, 섣부른 예측보다 대응하는 힘을 길러라
②2018년, 자산구조의 리모델링이 필요하다 
③올해 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까 
④주택 임대를 통한 노후준비, 세금부터 알아야 한다
⑤변동성 국면에서 투자 기회 찾는 방법
⑥노후 대비 자산 재설계는 간단명료해야 오래간다 
⑦알아두면 쓸 데 있는 
기부 관련 세금상식
원화 자산을 분산하라
⑨월세 전성시대 저무나
⑩당신이 모르는 주택 ‘공동명의’ 절세 조건
⑪신흥국 증시의 단기 변동성 확대와 향후 전망
⑫100세 시대, 부동산 투자가 필요한 이유
‘똘똘한 한 채’가 다주택보다 보유세 덜 낸다 
⑭절세 금융상품 포트폴리오
⑮꼬마빌딩고르기, 40대 맞선 보듯이 하라
16 절세인 줄 알았던 ‘부담부증여 ’다시보기
17 투자할 때는 위험관리가 필수  
18 꿩 먹고 알 먹는 재개발 투자
 
사진=게티이미지뱅크 

보유세 인상 개편안이 발표되면서 위축 조짐을 보이는 부동산 시장이 소강 상태에 접어들 전망이다. 무주택자는 주택 구입을 망설이고 있고, 투자자도 양도세 중과와 종합부동산세 부담으로 섣부르게 움직이지 않아 거래 침체는 불가피해 보인다. 청약시장은 서울을 중심으로 수십대 일의 경쟁률을 보이고 있어 내 집마련 수요는 여전하다. 내집마련과 투자수익, 2마리 토끼를 잡을 수 있는 재개발 투자에 대해 살펴본다.

재개발 투자가 주목받는 이유

현재 주택 시장을 살펴보면 양극화·차별화 시장으로 요약할 수 있다. 서울을 비롯한 경기도 일부 지역은 여러 가지 정책 시행에도 가격이 하락하지 않지만, 부산과 울산을 비롯한 지방 지역은 부동산 정책의 영향으로 가격이 약세로 돌아섰고 거래도 감소하고 있다. 또한 청약시장은 뜨거운 반면, 그에 비해 기존 아파트 시장은 거래가 줄어들었다. 이는 신규아파트에 대한 인기 증가도 있지만, 정부가 분양가를 시세보다 저렴하게 유도하기 때문이기도 하다.

이런 상황에서 재개발투자는 적은 금액으로 내 집 마련이 가능하고, 주택 재개발이 완료되어 아파트 입주권을받으면 투자 수익도 얻을 수 있는 좋은 투자처다. 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화 등을 통해 재건축규제를 가하고 있지만, 상대적으로 주택 재개발은 규제에서 벗어나 있는 이점도 있다. 주택 재개발이란 도로가 비좁고, 노후한 주택가가 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.

일반적으로 재개발 투자는 재건축 아파트 투자에 비해상대적으로 투자 금액이 저렴한 편이다. 따라서자금이 많지 않은 일반인에게 적합하다. 가령 아파트가 투자금액이 5억원 이상 필요하다고 하면, 재개발은절반인 2억5000만원만 있어도 투자가 가능하다.

무주택자는 재개발이 진행 중인 빌라나 단독주택을 구입해 거주하다가 재개발이 완료되면 새 아파트를 받을 수 있어, 굳이 기존 아파트만 매입할 필요는 없다. 1주택 이상 유주택자라면 투자용으로 재개발이 진행 중인 주택을 구입한 후 새 아파트를 받아 갈아타기용으로 매입해도 좋다. 유주택자가재개발에 투자할 경우 8년 장기 임대주택으로 등록하는 방법을 추천할만하다. 기준시가 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하) 주택은 양도소득세 중과와 종합부동산세를 피할 수 있고, 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있다. 또한 전용 85㎡이하의 주택을 10년 이상 계속 임대하는 경우 올해 말 취득분에 대해 100% 양도소득세 감면혜택도 있기 때문이다.  

여러 단계인 재개발 사업 절차

재개발에 투자하려면 사업 절차는 숙지해야 한다. 정비구역지정-추진위원회 승인-조합설립인가-건축심의-사업시행인가-관리처분인가-착공 순으로 진행되는데, 한단계씩 나아갈 때마다 가격이 상승하는 특성이 있다. 정비구역 지정은 시장, 군수가 정비계획을 수립해 주민공람과 지방의회 의견 청취 등을 거친 뒤 시·도지사에게 정비구역 신청을 하게된다. 정비구역으로 지정되면 구역 내주택은 가격이 크게 오른다. 서울시의 경우 당분간 구역지정을 보류할 예정이다. 전면재개발보다는 도로나 공원 조성, 주차장 확보 등 소규모 도시재생으로 흐름이 바뀌었다.

정비구역 지정 후 토지 등 소유자는 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하고 시장·군수의 승인을 얻어야 한다. 추진위원회 승인 후 조합을 설립하려면 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지 면적 2분의 1이상의 토지 등 소유자에게 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 조합설립인가를 받으면 주택 재개발 사업의 절반은 완성했다고 할 수 있다. 투자자 입장에서도 대략 7년 후면 재개발이 완료돼 아파트에 입주할 수 있기 때문에 투자가 많이 일어나는 시기이기도 하다.

이후 조합은 건축심의를 받고 시공사를선정한다. 시공사가선정되면 사업시행 계획서를 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받는다. 사업시행인가를 받은 후 감정평가를 하게된다. 이때 감정평가 금액이 낮을 때 이에 실망한 투자자가 급매물을 내놓는 경우도 나타난다.

관리처분계획인가는 정비사업 시행의 마지막 단계로, 조합원의 권리가액과 추가분담금 규모, 주택수가 확정되고 조합원의 주택 평형 배정 및 동호수 추첨이 이뤄지는 중요한 단계다. 이때투자할 경우 투자 금액이 명확히 확정되고, 평형도 결정된 상태이기에 투자 리스크가 가장 적다. 따라서 실수요자에게 적합할 수도 있다. 하지만 지난 8. 2 부동산 대책에서 관리처분인가를 받은 후에는 조합원 자격을 주지 않으므로 투자를 하려면 관리처분인가 전 단계에서 매입해야 한다.  

꼼꼼한 분석 후 투자에 나서야

이처럼 재개발은 절차가 복잡하고 사업 진행 단계에서 주민 간 이해관계가 달라 사업이 지지부진할 때가 많다. 재개발 사업 설명회에서는 사업 추진에 대해 생각이 다른 사람들의 고성이 오가는 모습을 쉽게 볼 수 있다. 하지만 주택 재개발은 이처럼 난관을 극복하고 아파트가 준공되면 내 집마련과 높은 투자 수익으로 보답을 해준다. 또한 아파트를 배정받을 때 로열층과 로열동을 우선적으로 배정받고, 분양가도 일반 분양보다 저렴하게 받을 수 있는 장점이 있어 매력적이다. 

재개발 투자시 체크할 점을 살펴본다.

첫째 재개발은 장기투자이므로 입주까지는 최소 10년이상을 바라보고 투자해야 한다. 물론 1년 후나 3년 후 가격이 많이 오를 수도 있겠지만 가장 높은 수익을 보려면 입주까지 기다린다. 장기 투자이므로 너무 노후화된 빌라나 주택 매입은 피한다. 오래된 주택은 보일러 고장, 수도배관 동파, 정화조 훼손 등문제가 있고, 세입자 구하는 것도 어려울 수 있기 때문이다. 필자의 경험상 준공된 지 15년 이내가 좋다.

둘째, 재개발은 빌라보다 단독주택이 많은 곳이 좋다. 조합원수가 적으면 일반분양분이 많이 나와 수익성이 높기 때문이다.지분쪼개기가 많이 되어 있는 곳은 조합원수가 많아 일반분양분이 적어 추가분담금이 크므로 일반분양을 받는 것보다 투자비가 더 많이 들 수 있다.

셋째, 공시가격이나 공시지가가 높은 곳이 좋다. 그래야 나중에 감정평가를 할 때 권리가액이 높게 책정된다. 똑같은 매매가격이라면 공시가격이나 공시지가가 높은 곳을 선택한다. 주택을 매입할 때 사전에 토지이용계획확인원과 개별공시지가, 공시가격을 확인해야 한다.

넷째, 주변에 아파트 시세가 높은 곳이 좋다. 그래야 재개발 후 아파트 가격이 높게 형성되어 큰 투자차익을 얻을 수 있다. 가령 한강변의 재개발 구역은 아파트 가격이 높기 때문에 투자성이크다고 할 수 있다.