2018년 새해가 밝았다. 작년에 연이은 부동산 대책에도 서울을 중심으로 한 주택 시장은 여전히 상승세를 유지하고 있다. 집값이 계속 상승할 경우 정부에서는 보유세 인상도 고려하고 있다. 과연, 올해 부동산 시장은 어떻게 흘러갈지, 올해 달라지는 부동산 제도 및 이슈를 통해 살펴본다.

입주량 증가, 다주택자 양도세 중과로 가격 상승 여력 낮아

새해 들어 부동산 시장을 좌우할 가장 큰 변수는 입주량이다. 올해는 전국적으로 아파트 입주물량이 44만 가구에 달할 전망이다(2017년 38만 가구 입주). 2019년에도 34만 가구가 입주할 예정이다. 40만 가구가 넘은 해는 1기 신도시 개발에 따른 영향으로 1992년, 1994년, 1995년, 1997년에 40만~43만 가구가 공급된 적이 있다. 올해 경기도는 작년보다 입주 물량이 29%나 증가하고 서울도 올해보다 30% 증가한 3만5000가구 정도가 예정되어 있다. 입주 물량이 한꺼번에 늘어나면 전세나 매매 가격이 하락할 가능성이 높다.    

4월부터 청약조정지역의 2주택 이상 다주택자에 대해서는 양도세 중과 제도가 시행된다. 2주택자는 기본세율(6~42%)에 10% 추가 과세, 3주택자는 기본세율에 20%를 추가 과세한다. 또 분양권도 기간에 상관없이 양도세율이 50%로 강화된다(청약조정지역에 한함). 투자 목적으로 집을 여러 채 갖는 것을 막겠다는 취지다.

따라서 현재 다주택자는 버티기, 증여, 주택임대사업자등록, 매각 등 총 4가지 방안 중 하나를 선택해야 한다. 위치가 좋고 투자성이 있는 물건은 보유해 버티기로 들어가거나 자녀에게 증여하거나 임대사업자로 등록할 가능성이 높고, 상대적으로 개발 호재가 낮은 지역은 매물로 나올 가능성이 있다. 하지만 3월 말까지 매각하려면 1~2월에는 매매계약을 체결해야 하는데 남은 시간이 별로 없어 의외로 급매물이 많지 않을 수 있다. 그러나 부동산은 심리적 영향이 크기 때문에 매수 심리가 위축되고 매물은 증가할 가능성이 있어 집값은 단기적으로 약세가 예상된다.

재건축 시장은 초과이익환수제, 분양가상한제 시행으로 위축

작년 주택 가격 상승을 견인한 재건축 시장은 새해에는 다른 모습을 보일 가능성이 높다. 그동안 논란이 많던 초과이익환수제가 새해부터 시행된다. ‘초과이익환수제’는 재건축 사업으로 이익이 발생할 경우, 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘기면 이를 초과하는 금액의 최고 50%까지 환수하는 제도다. 지난 1월 2일까지 관리처분인가를 신청하는 단지는 초과이익환수제를 피할 수 있지만, 그렇지 못한 단지는 내년에 초과이익환수제에 해당하기 때문에 재건축 사업 추진에 제동이 걸릴 가능성이 높다. 가령 반포주공 1단지 1, 2, 4주구가 초과이익환수제를 피한다면 가구당 3억~4억원을 아낄 수 있다. 하지만 피하지 못한다면 재건축 사업은 추진 동력을 잃고 표류할 가능성이 높다.

조합설립인가를 받은 재건축 아파트를 양수한 자는 재건축 아파트 입주권을 받을 수 없어 거래가 둔화할 가능성이 높다. 더구나 새해에 양도세 중과, 대출 규제, 금리 인상 등 악재가 기다리고 있기 때문에 재건축 사업은 상당한 타격을 입을 것이다. 상대적으로 재건축 사업이 초기 단계인 목동 주공아파트나 상계동 주공아파트, 압구정 현대나 한양아파트 등은 관리처분인가까지는 10년이 넘는 시간이 남아 있기 때문에 상대적으로 투자 수요가 증가할 가능성이 있다. 

민간택지 분양가상한제 부활도 재건축 시장에는 악재다. ‘분양가상한제’는 토지 원가에 건축비를 더하고, 건설업체에 적정 이윤을 더하여 분양가를 정해 그 가격 이하로 분양하는 것을 말한다. 지나치게 분양가가 높아지는 것을 인위적으로 통제하는 제도다. 민간 건설사 입장에서는 고급 아파트를 지을 수 없는 제약 요인으로 작용하고, 수요자 입장에서는 다양한 아파트를 선택하지 못하는 단점이 있다. 민간택지 분양가상한제가 시행되면, 건설사는 높은 분양가 책정이 어려울 수 있고, 그렇게 되면 사업성이 떨어져 분양 시장이 위축될 가능성도 제기된다. 소비자 입장에서는 주변 시세 대비 10~20% 저렴하게 분양받을 수 있어 분양가상한제 적용 아파트는 청약 경쟁률이 높아질 전망이지만, 기존 아파트에 대한 거래는 둔화할 가능성이 있어 전체적으로 주택 시장에는 호재로 작용하지 않는다. 

오피스텔, 상가 등 수익형 부동산 관심 여전할 듯 

안정적인 현금 흐름을 바라는 은퇴 세대에게 오피스텔과 상가는 임대 수익률이 높은 상품으로서 은퇴 세대에게 적합한 상품이다. 규제가 많은 아파트에 비해 상대적으로 규제에서 벗어나 풍선 효과가 기대되기도 한다. 하지만 금리 인상이 기다리고 있고, 청약조정지역과 투기과열지구의 오피스텔은 분양권 전매가 금지되고, 지역 거주자에게 우선적으로 20% 분양해야 하는 조항이 있어 과거만큼 인기는 높지 않을 전망이다. 오히려 입지가 좋은 기존 오피스텔의 희소성이 부각될 수도 있다. 오피스텔은 원룸과 투룸이 있는데, 임대 수익 목적이라면 원룸, 매각 차익도 기대할 거면 투룸이 좋다. 공급이 많은 지역은 피하고 업무 단지, 대학가, 유흥 지역 등 수요가 많은 지역에 매입해야 한다.

상가는 노후 준비 선호 상품으로 인기가 높지만, 기본적으로 상권의 부침이 심한 상품으로, 유동인구의 흐름, 상권의 변화, 수익성 등을 잘 파악해 매입한다. 세입자의 눈으로 상가를 바라봐 임대료를 감당하고도 장사를 할 수 있는지 고민하고 매입 여부를 판단하는 것도 좋은 방법이다. 한편 오는 3월부터 RTI(Rent to Interest ratio) 시행으로 임대료 수입이 낮은 상가는 대출이 많이 나오지 않으므로 보수적 투자가 자리 잡을 전망이다. RTI는 대출 이자 대비 임대 수입 비율로, 임대업자가 대출 승인을 받으려면 임대 수입이 대출 이자보다 일정 비율(150%) 이상 높아야 한다. 

2018 주택 시장 전망 및 투자 전략

앞에서 살펴본 것처럼 여러 규제의 시행으로 올해 주택 시장은 작년만큼 활황을 보이기보다는 지역별 차별화 양상을 보일 가능성이 높다. 다주택자 양도세 중과 등으로 똘똘한 집 한 채로 수렴할 가능성이 크기 때문이다. 서울은 수요 대비 공급이 부족한 지역으로서 역전세난이나 가격 하락 가능성은 낮다. 경기도 지역은 서울과 비교할 때 상대적으로 입주 물량이 많지만, 서울의 부족한 수요를 대체하는 효과가 있어 급격한 가격 하락보다는 전반적으로 보합세가 예상된다.

반면 지방은 입주 물량이 증가하는 지역이 많고 과거 5년간 주택 가격 상승도 높았으며 분양권 전매, 대출 규제 시행 등 영향으로 약세를 이어갈 전망이다. 세종시와 제주도 지역도 단기간 상승 폭이 높아 가격이 힘을 쓰기는 힘들어 보인다. 실수요자라면 주택 시장이 움츠러들 때 급매물을 잡아 내 집 마련의 기회로 삼을 것을 권한다. 반면 투자자라면 서두르기보다는 올해 상반기 추이를 지켜본 뒤 하반기 즈음에 기회를 엿볼 것을 추천한다.